Comment bénéficier d'un prêt à taux zéro (PTZ) ?

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt accordé par l’Etat, qui permet à l’emprunteur de financer une partie de l’achat de sa résidence principale sans payer ni les intérêts, ni les frais de dossier. Le prêt à taux zéro peut aider à compléter un emprunt principal tel qu’un prêt immobilier classique, un prêt PAS (prêt d’accession sociale), un prêt épargne logement, un prêt conventionné, ou un prêt complémentaire tel que l’Action Logement.

Le prêt à taux zéro a été créé en 1995, dans le but de faciliter l’accès à l’acquisition d’un bien immobilier aux personnes ayant des revenus modestes. Les intérêts pour ce type de prêt ainsi que les frais de dossier sont pris en charge par l’Etat. Le prêt à taux zéro n’est pas accordé pour le montant total de l’achat immobilier. Il permet de financer uniquement entre 10% et 40% du montant de l’achat. Le montant accordé dépend de la nature du bien, de la zone géographique, ainsi que des ressources du demandeur de prêt (des plafonds de revenus s’appliquent).

Le prêt doit donc être complété avec un autre emprunt ou avec un apport personnel. L’emprunteur peut faire sa demande dans l’un des organismes de crédit partenaires du PTZ. La durée du prêt est de 25 années maximum et l’emprunteur peut bénéficier d’une période de différé.

Que peut-on acquérir avec un prêt à taux zéro ?

Le prêt à taux zéro est disponible pour acquérir un logement, au choix :

Neuf, pour une première occupation
En projet de construction
Ancien (complété depuis plus de 5 ans), mais nécessitant la réalisation de travaux
Social, avec ou sans travaux, qui est déjà occupé par l’emprunteur

Le prêt à taux zéro peut aussi être utilisé pour acquérir un local qui sera aménagé en logement.

Les conditions du prêt à taux zéro

1. Avoir le statut de primo-accédant

L’emprunteur bénéficie du statut de primo-accédant lorsqu’il achète sa résidence principale pour la première fois, ou s’il n’est plus le propriétaire de sa résidence principale depuis les deux années précédant la demande de prêt à taux zéro.

Il y a cependant des exceptions qui permettent de bénéficier du prêt à taux zéro même si l’emprunteur a été propriétaire de son logement principal les deux dernières années avant la demande de PTZ :

L’emprunteur a été victime d’une catastrophe (reconnue), qui a rendu son logement inhabitable. L’emprunteur doit néanmoins faire sa demande de prêt à taux zéro dans un délai de deux ans suivant l’officialisation de la catastrophe
L’emprunteur n’est plus capable d’exercer une activité professionnelle et détient une carte invalidité
L’emprunteur bénéficie de l’allocation adulte handicapé (AAH) ou de l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH)

2. Acquérir une résidence principale

Le logement en voie d’acquisition doit être voué à devenir la résidence principale de l’emprunteur, pour être éligible au prêt à taux zéro. Cela doit se faire au plus tard un an après l’achat ou la fin des travaux, ou à partir du départ en retraite de l’emprunteur obligatoirement dans les 6 années qui suivent. Comment déterminer si le logement est la résidence principale de l’emprunteur ? On considère que le logement est la résidence principale lorsque la personne y habite au moins 8 mois durant une année, sauf cas de force majeure, pour cause d’obligations professionnelles ou pour des raisons de santé.

Le logement sous le prêt à taux zéro ne peut pas être transformé en lieu commercial, ni devenir la résidence secondaire de l’emprunteur. Il ne pourra non plus être loué pendant les 6 premières années du prêt, sauf si l’emprunteur se trouve dans une situation particulière ou qu’il instaure des règles spécifiques pour la location telles que le plafonnement du loyer, le plafonnement du revenu du locataire, ou une durée limitée pour la location.

Les situations particulières autorisées sont les suivantes :

La mobilité professionnelle résultant en plus de 50 kilomètres de trajet entre la résidence principale et le lieu de travail, ou au moins 1h30 de transports
La rupture d’un PACS ou un divorce
Le chômage de plus d’un an (justifié par une inscription à Pôle Emploi)
Une incapacité ou une invalidité (justifié par la détention d’une carte d’invalidité)
Le logement deviendra la résidence principale de l’emprunteur à son départ en retraite dans un délai de 6 ans (donc dans un délai de 12 ans après le versement de l’emprunt)

3. Acheter un bien immobilier neuf

Le prêt à taux zéro s’applique pour l’achat d’immobilier neuf dans les cas suivants :

La construction
L’achat d’un logement n’ayant jamais été habité
La construction/l’achat de dépendances telles qu’un garage ou une place de parking
La transformation d’un local existant (tel un emplacement commercial) en nouveau logement
L’achat dans une optique de bail solidaire réel : lorsque l’emprunteur devient propriétaire du logement mais reste locataire du terrain

4. Acheter un bien immobilier ancien dans des zones précises

Le prêt à taux zéro s’applique pour l’achat d’immobilier ancien dans les cas suivants :

Des travaux seront effectués dans ce logement ancien pour au moins 25% du coût global de l’opération
Le logement en question est acquis dans le cadre d’une vente d’un immeuble à rénover (VIR)
L’emprunteur va acquérir un logement social qu’il a habité pendant au moins 2 années
L’emprunteur achète un logement social vacant mais il est locataire d’un logement situé dans le même département et son bailleur est celui qui met en vente le bien à acquérir.

L’emprunteur doit donner une déclaration sur l’honneur mais aussi fournir un devis pour les travaux à réaliser, ainsi que les justificatifs attestant des travaux complétés.

Des conditions additionnelles sont aussi applicables concernant la performance énergétique. Si l’offre de prêt à taux zéro a été faite avant le 30 avril 2022, le logement doit respecter une consommation énergétique inférieure à 331 kWh par mètre carré, avant ou après les travaux.

Si l’offre de prêt à taux zéro a été faite après le 1er mai 2022, le logement doit respecter un niveau de performance correspondant au minimum à la classe E, ou une consommation conventionnelle en énergie primaire inférieure à 331 kWh par mètre carré par an.

5. Respecter les plafonds de revenus

Il ne faut pas oublier que le prêt à taux zéro vise à aider les ménages modestes à acquérir une résidence principale. Pour obtenir le prêt à taux zéro, l’emprunteur doit donc démontrer qu’il bénéficie de revenus modestes, plafonnés selon la zone où se situe le bien visé et le nombre de personnes qui occupent le foyer.

Le revenu pris en compte est le revenu fiscal de référence (RFR), et le montant considéré est celui qui est le plus élevé, entre la somme des revenus fiscaux à N-2 ou le coût total de l’achat d’immobilier divisé par 9.

6. Respecter les plafonds de prix d’acquisition

Pour être éligible au prêt à taux zéro, le montant de l’opération d’achat ne doit pas dépasser certains plafonds, déterminés selon le nombre d’occupants du logement et de la zone où se situe le bien en question. En ce qui concerne les zones, on distingue les zones “tendues” et les zones “détendues”.

Les zones tendues (PTZ A, Abis, B1) sont les zones urbaines, dans lesquelles l’offre de biens n’est pas suffisante par rapport à la demande. Dans ces zones, il n’est pas possible d’obtenir un PTZ dans l’ancien, avec travaux. Les zones détendues (B2 et C) sont les zones où l’offre de biens suffit par rapport à la demande. Il est possible d’obtenir un PTZ pour un logement ancien avec travaux tout comme pour un logement neuf.

7. Respecter les conditions pour le remboursement du PTZ

Les conditions établies pour le remboursement du prêt à taux zéro dépendent de critères tels que les revenus, le coût d’achat, la composition de la famille, et la zone géographique dans laquelle se trouve le futur logement. Plus les revenus sont forts, plus la durée du remboursement est courte.

Le remboursement peut aller jusqu’à 25 ans et se compose de deux phases : la période de différé, durant laquelle l’emprunteur ne rembourse pas le PTZ (de 5 à 15 ans), et la période de remboursement du prêt (de 10 à 15 ans).

8. Respecter les conditions en cas de revente

Lorsque l’emprunteur vend un logement pour lequel il avait précédemment obtenu le prêt à taux zéro, il doit, en toute logique, rembourser le capital restant dû sur le PTZ à la banque, de même que pour l’autre prêt qui accompagne le prêt à taux zéro. L’emprunteur doit aussi déclarer la vente ou la donation du bien à l’organisme de crédit qui a accordé le prêt à taux zéro, dès que la signature de l’acte notarié est effectuée.

Si l’emprunteur achète un nouveau logement, il ne sera plus considéré comme primo-accédant et n’aura donc plus accès au prêt à taux zéro. Cependant, si l’organisme de crédit l’accepte, l’emprunteur peut demander un transfert du capital restant dû sur le PTZ. Il continue alors de rembourser le PTZ de la même façon que pour le premier bien.

Le prêt à taux zéro (PTZ)