L’achat d’un bien immobilier permet à de nombreuses familles de réaliser le rêve de devenir propriétaire de leur résidence principale. C’est un projet qui permet de se mettre à l’abri, notamment lorsque l’on atteint l’âge de la retraite et que l’on se retrouve avec une baisse de revenus qui compromet le paiement d’une location.
Après une longue recherche, vous avez trouvé le logement idéal et vous voulez franchir le cap de l’achat. Sachez que vous pouvez acquérir votre bien en passant par le crédit immobilier.
Le prêt immobilier vous permet aussi de financer, en partie ou totalement, la construction de votre logement ou les travaux de rénovation si ceux-ci sont nécessaires. Le prêt immobilier est un contrat qui lie l’emprunteur à un établissement bancaire.
L’établissement bancaire accepte de prêter une somme précise et attend de l’emprunteur qu’il rembourse cette somme intégralement, accompagnée des intérêts. Le recours au prêt immobilier est une formule largement utilisée par les ménages français pour acquérir leur résidence.
Le prêt immobilier reste une étape importante et délicate pour l’achat de son premier bien immobilier, que ce soit un appartement ou une maison.
Réaliser son premier achat immobilier
Un individu est primo-accédant lorsqu’il devient propriétaire de son logement pour la première fois. Le statut de primo-accédant est utilisé par les établissements bancaires pour désigner toute personne qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale durant les deux dernières années écoulées.
Un primo-accédant peut donc être locataire de sa résidence principale depuis au moins 2 ans ou propriétaire d’une résidence secondaire. Un individu peut être propriétaire de plusieurs logements : il peut, par exemple, avoir une résidence secondaire et des investissements locatifs, mais ne pas être propriétaire de sa résidence principale.
Cet individu sera donc considéré comme un primo-accédant et pourra bénéficier de plusieurs aides pour accéder à la propriété. Un premier achat immobilier comporte des risques, surtout lorsqu’on est novice et qu’on ne connait rien au marché de l’immobilier.
Il est fortement recommandé de recourir aux services d’une agence immobilière ou d’un promoteur pour se faire aider.
Le prêt immobilier
Un crédit immobilier est un prêt de longue durée qu’un établissement bancaire ou un établissement de crédit accorde à un particulier pour financer l’achat d’un logement.
La durée de l’emprunt
Souscrire à un prêt immobilier engage un emprunteur sur de longues années (pouvant aller jusqu’à 25 ans), bien qu’il soit possible de souscrire au prêt pour de plus courtes durées (par exemple, sur 5 ans).
La durée optimale de remboursement dépend surtout de la capacité de remboursement de l’emprunteur, notamment celle qui génère une mensualité d’un montant acceptable pour l’emprunteur.
Plus la durée est longue, plus il y aura d’intérêts à payer. De manière générale, le montant minimum pour un prêt immobilier est de 50 000 euros. Si l’on compte emprunter en-dessous de ce montant, il est recommandé de souscrire à un crédit personnel plutôt qu’un crédit immobilier, afin de limiter les frais de dossier et pour ne pas payer de frais d’hypothèque.
Le type de prêt
Le prêt immobilier peut prendre différentes formes. On compte ainsi les prêts à taux révisables, les prêts à taux fixe, les prêts cautionnés, les prêts modulables, ou les prêts lissés (ou à paliers de remboursements).
Il est possible pour l’emprunteur de combiner différentes formes de prêts immobiliers pour optimiser le plan de financement. D’autre part, l’emprunteur peut recourir à des types de prêts immobiliers spécifiques selon la finalité de son projet immobilier.
Le prêt In Fine s’adresse aux investissements locatifs et permet à l’emprunteur de rembourser uniquement les intérêts sur une base mensuelle et le capital en un seul versement au terme de l’emprunt.
Le prêt relais est adapté pour les projets d’acquisition et de revente de biens immobiliers. Le prêt amortissable est le type de prêt immobilier le plus courant et permet d’acquérir une résidence secondaire ou principale.
Avec ce prêt, l’emprunteur rembourse une part du capital et une part des intérêts chaque mois, la part du remboursement de capital étant croissante tout au long de la durée du prêt.
Le coût global de l’emprunt
Le coût du prêt immobilier repose sur deux aspects essentiels : le capital emprunté et le taux d’intérêt.
Ce sont ces deux éléments qui déterminent le montant de la mensualité que l’emprunteur devra rembourser à l’établissement qui lui octroie le crédit. Il est donc d’une importance primordiale de prêter attention à ces deux éléments.
Dans un deuxième temps, il faut considérer d’autres aspects tels que les frais de dossier, les frais de notaire, le taux d’assurance emprunteur, les pénalités en cas de remboursement anticipé, ainsi que les conditions attachées à l’offre de crédit.
Il est important de souligner que les frais annexes, notamment les frais de notaire, sont en général couverts par l’apport personnel de l’emprunteur. Si ce-dernier n’a pas d’apport, il lui faudra faire une demande de financement de plus de 100%, afin d’inclure le financement des frais annexes dans l’offre de prêt.
Les frais de notaire varient selon la localisation géographique du bien et selon le type de bien (les frais sont plus élevés pour les logements anciens que pour les logements neufs).
Obtenir le meilleur taux d’intérêt
Il ne faut pas oublier que le prêt immobilier a un coût. Celui-ci est représenté par le taux d’intérêt. L’emprunteur a tout intérêt à rechercher le meilleur taux d’intérêt possible, afin de faire baisser le coût de son emprunt.
L’établissement de crédit calcule le taux d’intérêt en prenant en compte 3 facteurs : les taux d’intérêts courants sur les marchés financiers, les frais de fonctionnement de l’établissement de crédit, et la marge de l’établissement.
Au-delà de ces facteurs, il est possible d’obtenir un bon taux d’intérêt en présentant un dossier solide à l’établissement bancaire auprès duquel vous sollicitez la demande de prêt immobilier.
Votre situation professionnelle
Tout d’abord, il faut savoir qu’une banque prête plus facilement à un emprunteur qui est en situation de CDI, car un emploi salarié est considéré comme sécurisant par rapport aux risques de perte d’activité lorsque l’on est auto-entrepreneur ou travailleur indépendant.
Les travailleurs non-salariés doivent ainsi présenter un excellent dossier lorsqu’ils font une demande de prêt immobilier.
Les établissements bancaires ne considèrent pas de demande de prêt immobilier provenant d’un travailleur indépendant qui a moins de trois ans d’activité professionnelle, sauf si celui-ci dispose de très bonnes garanties, et que son secteur d’activité est porteur ou qu’il exerce dans un domaine professionnel indispensable.
Vos revenus
Les revenus du demandeur sont également un critère important pour bénéficier d’un taux d’intérêt compétitif.
Plus le demandeur perçoit de revenus (non seulement le salaire régulier, mais aussi des revenus fonciers ou locatifs), plus il sera à même de rembourser des mensualités élevées, et ainsi emprunter sur une courte durée, ce qui a pour conséquence de diminuer le coût du crédit.
Dans le cas d’auto-entrepreneurs, celui-ci doit démontrer des revenus stables, élevés et en progression pour qu’une banque puisse considérer favorablement sa demande de prêt immobilier.
En général, les remboursements mensuels doivent faire moins de 35% des revenus nets. Il est également important que le demandeur démontre une gestion saine de ses finances : des comptes sans découvert et des indications d’épargne vont aussi rassurer les établissements bancaires.
Un apport personnel
Finalement, un autre critère permettant à l’emprunteur de bénéficier d’un taux d’intérêt favorable est l’apport personnel. Cet apport est un autre élément de sécurité pour l’établissement de crédit.
Plus l’apport est élevé, plus la banque sera rassurée et pourra proposer un taux d’intérêt intéressant au demandeur. Il est possible de réaliser des simulations de prêt immobilier avec ou sans apport personnel, afin de pouvoir comparer les taux d’intérêts proposés dans les deux situations.
Les aides financières
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
C’est une des aides les plus populaires. Avec ce prêt, il est possible de contracter un emprunt pour 345 000 euros maximum à taux d’intérêt nul, ce qui est avantageux par rapport aux prêts bancaires classiques.
Ce prêt est sujet au respect de certains critères :
- l’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de son logement durant les deux dernières années,
- l’emprunteur doit respecter le plafond maximum de ressources (établi en fonction du nombre de personnes dans le foyer et de la zone géographique du bien qui sera acquis),
- le prêt doit être utilisé pour le financement partiel de l’achat immobilier (l’autre partie peut être financé par d’autres aides ou par un apport personnel),
- l’emprunteur doit passer par un établissement conventionné pour l’obtention du prêt,
- s’engager à rembourser le prêt sur 20 ans ou 25 ans au maximum.
Le Prêt d’Accession Sociale (PAS)
Ce prêt est destiné aux ménages qui veulent devenir propriétaires mais qui ont de faibles revenus.
Le prêt peut être utilisé pour le financement partiel ou total de l’achat d’un logement neuf, la construction d’un logement, ou l’achat d’un bien immobilier qui requiert des travaux.
Tout comme pour le PTZ, il faut respecter certaines conditions pour pouvoir bénéficier de cet emprunt :
- les revenus du foyer doivent respecter les seuils définis pour la zone géographique,
- le logement dont il est question doit devenir la résidence principale une année après l’acquisition (au plus tard),
- le logement acquis ne doit pas être loué pendant au moins six ans (dès la date du versement du prêt),
- la demande pour cette aide doit se faire dans un établissement conventionné,
- l’emprunt doit être remboursé sur une période de 5 à 25 ans (la durée peut être étendue à 35 ans dans des cas spécifiques).
Le Prêt Action Logement
Cette aide peut être utilisée pour compléter d’autres prêts dans le but d’acquérir un bien immobilier neuf ou ancien ne nécessitant pas de travaux.
L’aide est plafonnée à un montant maximum de 30% du prix total du bien. Le montant prêté peut atteindre 25 000 euros, et l’emprunt doit être remboursé au bout de 20 ans.
Le Prêt Social Location-Accession (PSLA)
Cette aide se destine aux ménages qui ont des revenus modestes et qui n’ont pas d’apport personnel.
Pour accéder à cette aide, le foyer doit respecter le plafond de ressources conditionné par la zone géographique du bien immobilier qui sera acquis.
Le particulier peut acquérir le logement en deux temps : tout d’abord, il loue le bien immobilier et verse une redevance qui représente une part de location et une part d’acquisition.
Dans un deuxième temps, le particulier peut lever l’option d’achat. Le prix de vente prend en considération les sommes que le locataire a déjà versées.
Lorsque l’acheteur lève l’option d’achat dans les quinze premières années, il bénéficie d’une exonération de taxe foncière pour la période restante.
Le Plan Épargne Logement (PEL)
Les foyers peuvent aussi utiliser leur Plan Épargne Logement (ou leur Compte Épargne Logement) pour bénéficier de taux d’intérêts avantageux.
Le taux d’intérêt varie selon la date d’ouverture du PEL. Il est possible d’obtenir les prêts après une période d’épargne de quatre ans au minimum.
L’Allocation de Logement Social (ALS)
Les bénéficiaires du PAS ou d’un prêt conventionné peuvent toucher une allocation qui permet de réduire leurs mensualités.
Le montant de l’allocation est calculé en prenant en considération le montant des mensualités, la composition du foyer, la situation familiale du demandeur, et la valeur du bien immobilier.
Les procédures pour obtenir le prêt immobilier
1. La signature du compromis de vente ou de la promesse de vente
Lorsque l’emprunteur a trouvé le logement qu’il souhaite acquérir, il doit signer un contrat de promesse de vente avec le vendeur. Cette promesse de vente engage autant l’acheteur que le vendeur à procéder à la transaction.
Le contrat est signé principalement en agence immobilière ou devant le notaire. Le compromis de vente établit le prix de vente du bien immobilier ainsi que les délais pour finaliser la transaction.
Il établit également la nécessité pour l’acheteur de verser un acompte (le “séquestre”) correspondant à 5% ou 10% du prix du bien. Le séquestre est conservé par le notaire jusqu’à la signature de l’acte de vente.
L’acheteur a, par ailleurs, un délai de 10 jours pour se rétracter (comptabilisé à partir du jour suivant la signature du compromis de vente). Il lui suffit d’envoyer un courrier recommandé au vendeur. A noter que le vendeur ne dispose pas de droit de rétractation.
Pour les logements vendus en copropriété, la loi Alur stipule que le vendeur doit obligatoirement annexer au compromis de vente l’ensemble des documents qui informent l’acheteur sur la situation financière et l’organisation de la copropriété.
2. La demande de prêt immobilier
Une fois le compromis de vente signé, l’acheteur dispose de 45 jours environ pour solliciter une demande de prêt auprès d’un organisme bancaire.
Nous l’avons vu, il s’agit de constituer le dossier le plus solide et le plus complet possible pour maximiser ses chances d’obtenir le prêt immobilier.
Quel que soit l’établissement bancaire, le dossier à soumettre contient les mêmes documents :
- Les pièces d’identité
- Le justificatif de la situation familiale
- Un justificatif de domicile de moins de 3 mois
- Les deux derniers avis d’imposition
- Les trois derniers relevés de compte
- Les trois dernières fiches de paie
- Un justificatif d’apport personnel (il est conseillé de pourvoir au moins 10% du prix du bien immobilier)
- Une synthèse des prêts en cours (si le demandeur a souscrit à d’autres prêts)
- Un document regroupant les placements en cours (optionnel)
A cette étape, il est recommandé de faire appel aux services d’un courtier. Le courtier peut accompagner le demandeur dans sa recherche de prêt immobilier, et l’aider à monter son dossier pour mettre toutes les chances de son côté.
Le courtier peut aussi négocier auprès des établissements bancaires pour que son client obtienne le meilleur taux de crédit possible.
3. L’accord de principe
Les banques vont étudier la demande de prêt soumise et communiquer leur décision après une certaine période (environ 45 jours).
Durant la période d’analyse de la demande, les banques peuvent tout à fait contacter le demandeur et lui demander de soumettre d’autres pièces justificatives. Il ne faut pas hésiter à relancer son conseiller bancaire pour connaître l’avancement du dossier.
Lorsque la banque donne un avis favorable à la demande de prêt immobilier, elle doit obligatoirement communiquer une offre officielle par voie postale, qui inclut les éléments suivants :
- Les parties prenantes (la banque prêteuse et le demandeur de fonds)
- La nature du prêt
- La date de mise à disposition des fonds
- La durée de validité de l’offre (30 jours en général)
- Le montant du crédit
- Le coût total du crédit à travers un tableau d’amortissement
- Le délai de réflexion (au minimum 10 jours)
- Le montant des frais d’étude à verser à l’établissement au cas ou la vente ne se conclut pas
- L’assurance emprunteur pour couvrir le prêt immobilier
- La condition d’acceptation (notamment retourner l’offre signée)
A noter que l’établissement bancaire qui octroie le prêt peut demander à ce que l’emprunteur ouvre un compte au sein de l’établissement. Ce n’est pas une obligation, mais tout refus de la part de l’emprunteur peut entraîner l’établissement à retirer son offre.
Il est cependant possible de négocier et de proposer, par exemple, de souscrire à l’assurance habitation auprès de l’établissement bancaire en contrepartie.
Le demandeur qui reçoit plusieurs réponses positives peut facilement mettre en concurrence toutes les offres et choisir celle qui lui convient le mieux.
4. La signature de l’acte de vente
Après la signature du compromis de vente et les démarches d’obtention de prêt immobilier, il sera l’heure de signer l’acte de vente officiel. Le notaire convoque les parties prenantes et officialise la transaction relative au bien immobilier avec la signature du contrat.
A l’issue de la signature, l’emprunteur devient le propriétaire du bien immobilier. Le notaire fera le nécessaire pour enregistrer le changement de propriétaire au cadastre.
A la suite de cette étape, le nouveau propriétaire reçoit son titre de propriété. Le remboursement du prêt immobilier débute le mois suivant la signature de l’acte de vente.
L’assurance emprunteur
L’assurance emprunteur peut représenter jusqu’au tiers du coût du crédit. C’est notamment le deuxième poste le plus important après les intérêts. La loi Lagarde de 2010 permet aux emprunteurs de choisir librement l’assureur auprès duquel souscrire le contrat de protection.
La délégation d’assurance permet ainsi aux emprunteurs de réduire le coût du crédit immobilier. La banque qui octroie le crédit propose systématiquement son assurance groupe.
Celle-ci est sous forme de contrat dont les risques sont mutualisés. Le tarif peut donc ne pas convenir à tout le monde. En revanche, les assurances individuelles vont proposer un tarif adapté au profil du souscripteur. Les offres sont donc très compétitives.
L’emprunteur doit cependant souscrire à une offre qui procure des garanties au moins égales à celles de l’assurance groupe de l’établissement bancaire. Le courtier peut aussi conseiller l’emprunteur sur l’assurance qui offre les meilleures garanties au meilleur tarif.
Les autres conditions du prêt immobilier
Il est tout aussi important de prendre en compte les conditions attachées à l’offre de prêt immobilier.
Le remboursement anticipé
À la signature du contrat de prêt immobilier, l’individu s’engage chaque mois à rembourser la somme prêtée par l’établissement de crédit, majorée d’intérêts. Le principal avantage de rembourser un prêt immobilier avant le terme et qu’il permet à l’emprunteur de réduire ses mensualités ainsi que les intérêts.
Cet avantage vient avec un coût additionnel : les indemnités de remboursement anticipé (IRA), qui sont d’environ 3% du montant du capital restant dû et dans une limite de 6 mois d’intérêts.
L’emprunteur peut négocier la suppression des IRA au moment de signer son contrat de prêt immobilier pour pouvoir rembourser le prêt de façon anticipée, même partiellement.
La modularité des mensualités
Il peut être avantageux pour l’emprunteur de pouvoir bénéficier de la possibilité de reporter certaines mensualités de crédit pendant des périodes financières difficiles, ou de moduler les échéances de son crédit à la hausse ou à la baisse.
Ces options peuvent être déterminantes dans le choix de l’offre de crédit.
La transférabilité
L’emprunteur peut négocier un transfert de prêt, un avantage qui lui permet de conserver le même taux immobilier pour son prochain crédit immobilier, alors que les taux d’intérêt pourraient augmenter dans le temps.
Renégocier son prêt immobilier
Tout emprunteur qui a déjà un crédit immobilier en cours peut vouloir bénéficier d’un taux d’intérêt en cours plus favorable.
Deux options sont possibles :
- la renégociation du taux d’intérêt avec son établissement de crédit,
- ou le rachat du prêt par un autre établissement.
Lors de l’opération de rachat de crédit, l’emprunteur peut réduire la durée du prêt ou baisser les mensualités.
Le rachat de crédit est intéressant lorsque l’emprunteur se trouve dans le premier tiers de remboursement de son crédit, a un capital restant dû de plus de 75 000 euros, et constate un écart d’au moins 0,8% entre le taux d’intérêt proposé et le taux d’intérêt attaché à son emprunt.