Tout établissement de crédit accordant un prêt immobilier à un individu exige que ce futur emprunteur souscrive à une assurance de prêt immobilier. Cette assurance a pour but de prendre le relais en cas d’imprévu et de continuer à rembourser les mensualités de l’emprunteur si celui-ci est dans l’incapacité d’honorer ses paiements mensuels de crédit immobilier.
L’assurance prêt immobilier a toute son importance, tant pour le prêteur que pour l’emprunteur. Il s’agit donc, pour l’emprunteur, de porter attention aux conditions, tarifs, garanties proposées pour voir si ceux-ci sont adaptés à ses besoins. L’assurance prêt immobilier peut représenter jusqu’au tiers du coût du crédit.
Il est important de demander un devis, que l’on choisisse l’assurance individuelle ou l’assurance groupe. Il est possible de faire jouer la concurrence pour diminuer ce coût, non seulement au moment de souscrire au prêt mais aussi pendant la durée du remboursement du crédit.
Comment choisir la meilleure assurance pour un crédit immobilier ? Où souscrire à cette assurance ? Quel en est le fonctionnement ? Quel est son coût ? A quel moment et comment changer de contrat d’assurance prêt immobilier ? Retrouvez, dans cet article, quelques éléments de réponse.
L’assurance emprunteur
Bien qu’il ne soit pas une obligation légale de souscrire à une assurance pour obtenir un crédit immobilier, dans la pratique, tous les établissements de crédit exigent que le futur emprunteur prenne cette assurance.
En effet, le crédit immobilier représente un montant emprunté important, dont l’engagement est sur le long terme. L’établissement de crédit cherche à se prémunir du risque de défaillance de paiement de la part de l’emprunteur pour cause d’accident de la vie.
L’assurance de prêt immobilier est une solution pour l’établissement de crédit de se prémunir de ce risque. Il est important de noter que cette assurance ne protège pas que l’établissement de crédit prêteur.
L’emprunteur et ses ayants-droits sont aussi protégés en cas de sinistre. C’est l’assurance qui prend en charge le paiement du crédit immobilier en cas d’accident, grâce à la mise en application de garanties.
Les organismes de crédit demandent, au minimum, que l’assurance de prêt immobilier couvre le décès et l’invalidité. L’emprunteur peut, par la suite, inclure d’autres couvertures selon le projet immobilier (investissement locatif, achat de résidence principale ou de résidence secondaire) et selon les demandes de l’établissement de crédit finançant le projet d’achat.
Les garanties offertes
La garantie décès et Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)
Cette couverture est quasi obligatoire auprès de tout établissement de crédit finançant l’achat d’une résidence principale, d’une résidence secondaire et d’un bien immobilier servant d’investissement locatif.
En cas de perte d’autonomie ou de décès de l’emprunteur, l’assurance assure le versement du capital restant dû, selon le montant assuré. La perte d’autonomie doit être constatée par un professionnel, elle doit arriver avant que l’assuré n’ait atteint 65 ans, et elle doit atteindre 100%.
Les garanties Invalidité Permanente Totale (IPT) et Invalidité Professionnelle (IP PRO)
Ce sont aussi des garanties obligatoires dans le cadre d’un achat immobilier de résidence principale ou secondaire. Ces garanties s’appliquent lorsque le taux d’invalidité de l’emprunteur est établi à plus de 66%.
L’assurance versera le capital restant dû, selon le montant assuré. A noter que la garantie IP PRO est réservée au personnel soignant uniquement (les professionnels médicaux, paramédicaux ainsi que les vétérinaires).
La garantie Incapacité Temporaire de Travail (ITT)
Garantie obligatoire pour l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire. Elle couvre l’emprunteur en cas d’arrêt de travail pour cause de maladie ou d’accident.
Les mensualités d’emprunt sont prises en charge par l’assurance durant la période d’arrêt de travail, selon les conditions définies par le contrat. Une durée maximale de 3 ans (3095 jours) est cependant applicable.
La garantie Invalidité Permanente Partielle (IPP)
Cette garantie est facultative, sa souscription dépend des exigences de l’établissement bancaire auprès duquel est faite la demande de prêt immobilier.
La couverture dépend du montant assuré et du taux d’invalidité établi (la garantie est généralement applicable pour un taux compris entre 33% et 66%). Selon les contrats, la couverture peut prendre fin lorsque l’emprunteur reprend une activité professionnelle à plein temps.
La garantie chômage ou perte d’emploi
L’assurance prend en charge les mensualités de l’emprunteur, selon les conditions, la durée et le pourcentage définis dans le contrat. C’est une garantie qui est elle aussi facultative.
La garantie Maladies Non Objectivables (MNO)
Garantie également optionnelle pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire. Elle est applicable lorsque l’emprunteur souffre de maladies ou de troubles tels que la dépression, le burn out, ou les maux de dos.
L’assurance couvre, en général, l’hospitalisation, le constat de la pathologie (tel que le scanner), et l’opération de chirurgie qui entraîne un arrêt de travail important.
Les exclusions de garanties
Les contrats d’assurance prêt immobilier contiennent souvent des exclusions de garanties. Celles-ci doivent impérativement être écrites de manière précise, claire, sans qu’il soit possible de les interpréter.
Elles doivent aussi apparaître en caractères gras ou dans une autre couleur dans le contrat. En règle générale, les polices d’assurance excluent les guerres civiles, les émeutes, les guerres étrangères et les mouvements populaires.
D’autres exclusions peuvent exister dans les contrats, telles que les disciplines sportives risquées et pratiquées comme amateur, ou encore les voyages professionnels, privés ou humanitaires.
Enfin, il est bon de savoir que plusieurs compagnies d’assurance peuvent refuser les garanties incapacité et invalidité pour les Maladies Non Objectivables (MNO) qui peuvent, à un certain degré, empêcher que le prêt ne soit remboursé.
Les assurances peuvent néanmoins indemniser les hospitalisations de plus de 10 jours ou les interventions chirurgicales dues à ces MNO, et, moyennant une majoration de prime, offrir des options de prise en charge additionnelles pour ces maladies.
Le coût de l’assurance prêt immobilier
Le tarif de l’assurance prêt immobilier est calculé d’après le Taux Annuel Effectif d’Assurance (TAEA). C’est l’équivalent du Taux Annuel Effectif Global (ou TAEG, qui prend en compte tous les coûts associés au prêt immobilier), mais dans le secteur de l’assurance emprunteur.
Le TAEA est un calcul officiel pour le tarif de l’assurance prêt immobilier, et doit obligatoirement apparaître sur le devis d’assurance. Lorsque l’individu souscrit à l’assurance groupe de sa banque, il peut calculer son TAEA en comparant le TAEG avec assurance et le TAEG sans assurance. Le TAEA est le différentiel entre ces deux montants.
L’âge de l’emprunteur
D’autre part, plusieurs facteurs viennent influer sur le tarif de l’assurance prêt immobilier. Un de ces facteurs est l’âge du demandeur du prêt. Le risque d’invalidité et de décès augmente en fonction de l’âge du demandeur.
Le TAEA va donc augmenter en proportion avec le risque que prend l’établissement de crédit par rapport à l’âge de l’emprunteur – on constate un TAEA au moins deux fois plus élevé pour les emprunteurs âgés de plus de 60 ans, en comparaison aux emprunteurs âgés de moins de 30 ans.
Fumeur ou non
Un autre facteur qui peut faire augmenter le TAEA est le statut de fumeur ou non-fumeur de l’emprunteur. Le tabagisme augmente les probabilités de maladies et autres problèmes de santé. Les assurances externes proposent donc des tarifs plus élevés pour les fumeurs (y compris ceux qui utilisent la cigarette électronique).
Au niveau de l’assurance groupe proposée par l’établissement de crédit, les risques sont mutualisés, il n’y a donc pas de différence dans les tarifs proposés. Si l’emprunteur arrête de fumer, sa cotisation peut être revue à la baisse. Il faut pour cela qu’il soit devenu non-fumeur depuis deux ans au moins, avant de le déclarer à l’établissement de crédit.
Sports et métiers à risque
La pratique de sports à risques est un facteur qui impacte également le coût de l’assurance prêt immobilier. Quelques exemples de sports dangereux incluent les sports nautiques, l’escalade, l’alpinisme, les sports de combat, ou les sports aériens. Au mieux, les compagnies d’assurance demandent à l’emprunteur de payer une surprime, au pire, elles excluent ces sports de la garantie.
L’exercice d’un métier à risque est un autre critère qui peut mener à un TAEA élevé. Quelques exemples de métiers dangereux incluent les pompiers, les agriculteurs, les convoyeurs de fonds, les policiers, les militaires, par exemple. L’emprunteur dans ce cas de figure aura probablement à payer une surprime ou devra se tourner vers des assurances spéciales.
Le questionnaire de santé
Finalement, l’état de santé de l’emprunteur lors de la souscription au contrat d’assurance va influer sur le coût de l’assurance. La compagnie d’assurance va demander à l’individu de répondre à un questionnaire de santé.
Ceci lui permet d’identifier des risques médicaux qui seraient supérieurs à la moyenne. Selon les pathologies identifiées, l’emprunteur peut faire face à des exclusions ou à l’application de surprimes. Il est essentiel que l’emprunteur réponde au questionnaire médical avec honnêteté et précision. Une fausse déclaration peut mener à l’annulation du contrat d’assurance.
Trouver une assurance prêt immobilier lorsque l’on est malade
Les compagnies d’assurance peuvent refuser d’assurer une personne ayant des problèmes de santé graves. Les personnes malades se retrouvent ainsi dans l’incapacité de souscrire à un prêt immobilier, faute de pouvoir obtenir une assurance pour le prêt.
La Convention AERAS (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) permet, depuis 2008, aux personnes malades de souscrire à une assurance prêt immobilier, sous certaines conditions.
Le dispositif AERAS est aussi applicable pour les personnes qui ont eu un problème de santé grave dans le passé, et celles qui prennent connaissance d’une maladie éventuelle lors du bilan médical (qui peut être demandé par la compagnie d’assurance dans le cadre de la souscription à l’assurance prêt immobilier).
Quand choisir une assurance de prêt immobilier ?
Il est possible de prendre une assurance prêt immobilier à deux moments :
- Lorsque l’emprunteur souscrit à son prêt immobilier,
- À tout moment durant la période de remboursement du prêt immobilier.
Dans le deuxième cas, il s’agit d’un changement d’assurance pour aller vers un contrat moins cher et une couverture tout aussi efficace.
Avant l’acceptation de l’offre de prêt
Nous l’avons vu, la souscription à l’assurance prêt immobilier est obligatoirement demandée par les établissements de crédit pour l’octroi d’un prêt immobilier. L’établissement bancaire proposant le prêt va également offrir son assurance groupe.
Dans une assurance groupe, les risques sont mutualisés. Le tarif étant un tarif de groupe, il peut ne pas convenir à un emprunteur relativement jeune et sans problème de santé particulier, qui se retrouverait à payer un tarif de groupe qui prend en compte les risques associés à d’autres profils comme les personnes malades ou plus âgées.
Les assureurs externes peuvent proposer des tarifs mieux adaptés au profil de l’emprunteur et à des conditions bien plus compétitives.
Après l’acceptation de l’offre de prêt
L’assurance de crédit immobilier s’intègre dans l’offre de prêt. Son coût (le TAEA) doit être inclus dans le TAEG de l’offre de crédit. Le contrat d’assurance prêt immobilier doit donc être signé avant que les fonds ne soient débloqués par l’établissement de crédit. La date de prise d’effet de l’assurance doit être la même que la date de signature du contrat de prêt.
Après avoir souscrit à un premier contrat d’assurance emprunteur et alors que le remboursement dudit prêt est en cours, l’emprunteur peut mettre son contrat d’assurance en concurrence avec d’autres offres et trouver une proposition moins chère et tout aussi adaptée à ses besoins.
Des lois encadrant les assurances emprunteurs
La loi Lagarde
Depuis 2010, l’emprunteur peut avoir recours à une assurance externe, du moment que le contrat externe propose des garanties équivalentes à celles prévues dans le contrat collectif proposé par l’établissement de crédit octroyant le prêt.
La loi Hamon
Effective depuis 2014, cette loi donne au signataire de l’offre de prêt et durant les douze mois suivant la signature, la possibilité de résilier et de changer d’assurance à tout moment, sans aucune pénalité.
L’amendement Bourquin de la loi Sapin II
Depuis février 2017, un souscripteur à un contrat d’assurance emprunteur peut résilier son contrat d’assurance à la date d’anniversaire de souscription. Il faut informer l’organisme prêteur deux mois avant cette date annuelle.
La loi Lemoine
Cette loi donne la possibilité, depuis juin 2022, de pouvoir changer d’assurance prêt immobilier à tout moment, sans frais particulier, et en respectant un préavis de 15 jours. Avec la loi Lemoine, il n’est plus nécessaire d’attendre la date d’anniversaire du contrat d’assurance pour le résilier.
La résiliation peut se faire à tout moment. La loi Lemoine impose aux assureurs d’informer, sur une base annuelle, tous les assurés de leur droit de résiliation et des modalités à suivre pour cela.
Le questionnaire médical n’est plus d’actualité pour les prêts immobiliers de moins de 200 000 euros pour une personne seule (et de 400 000 euros pour un couple) et qui arrivent à terme avant le 60ème anniversaire du/des emprunteurs.
Finalement, le droit à l’oubli pour les personnes ayant souffert d’une pathologie lourde (un cancer, par exemple) est augmenté, passant de dix ans à quinze ans.
Zoom sur l’équivalence des garanties
Pour pouvoir souscrire à une assurance individuelle, alternative à la proposition de couverture groupe de l’établissement bancaire offrant le prêt immobilier, il faut que l’offre externe propose des conditions équivalentes au minimum.
Si ce n’est pas le cas, l’établissement bancaire peut refuser l’assurance externe. Il doit cependant motiver son refus. Il est interdit à l’établissement bancaire de facturer des frais additionnels ou d’augmenter le taux de crédit.
Il est obligatoire à l’établissement de crédit de lister ses exigences au moyen d’une fiche standardisée d’informations, afin que le demandeur du prêt puisse comparer facilement les offres d’assurance prêt immobilier.
La fiche doit être remise au demandeur dès que la première offre de prêt immobilier est lui est communiquée. Les mentions obligatoires incluent les critères du prêt (durée, montant), les garanties, le taux et le coût de l’assurance.
Le droit de l’emprunteur à souscrire à une assurance auprès de l’organisme de son choix doit également être mentionné. Pour limiter les abus de rejets, le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) a établi une liste de dix-huit critères pour faciliter la comparaison des garanties entre les différents contrats d’assurance.
Comment choisir la bonne assurance de prêt immobilier ?
Au-delà des garanties proposées, il faut prendre en compte d’autres éléments pour choisir une assurance prêt immobilier. Ces éléments peuvent changer considérablement le montant de la cotisation ainsi que la prise en charge applicable en cas de sinistre.
La quotité assurée
L’assurance peut couvrir le prêt en totalité ou partiellement. La quotité s’applique lorsque le prêt est souscrit par plusieurs co-emprunteurs. Dans ce cas de figure, chaque co-emprunteur va souscrire à une assurance suivant ses moyens financiers.
Par exemple, un couple peut choisir une quotité de 50%, ou une quotité 60%-40%, ou encore une quotité de 100% pour chacun des conjoints. Cette dernière option est plus coûteuse, mais elle permet le remboursement intégral de l’emprunt si l’un des conjoints décède prématurément, ce qui procure une certaine tranquillité aux assurés.
La limite d’âge
La compagnie d’assurance peut arrêter la couverture d’une ou de plusieurs garanties dès que l’assuré atteint un certain âge (compris entre 65 ans et 75 ans). Cela peut s’appliquer sur des garanties telles que l’assurance chômage, par exemple.
Comme le crédit immobilier est souscrit sur le long terme, il est primordial de prendre en compte les changements de vie professionnelle ou personnelle qui pourraient affecter le paiement des mensualités du prêt.
Par exemple, la cessation de l’activité professionnelle peut conduire à la perte de couverture des garanties incapacité et invalidité.
La limite de prise en charge
Il est bon de noter que certaines garanties ne s’appliquent plus à partir d’un certain moment.
Par exemple, lorsque la garantie perte d’emploi est incluse dans le contrat, la durée de l’indemnisation est souvent limitée (entre 12 et 24 mois, en général).
Garantie forfaitaire ou indemnitaire
Dans les contrats d’assurance, l’indemnisation pour l’invalidité, l’incapacité et la perte d’emploi peut être forfaitaire ou indemnitaire. Dans le cas des garanties forfaitaires, l’assureur verse au bénéficiaire un pourcentage fixe du remboursement, qu’il y ait perte de revenus ou pas.
Pour les garanties indemnitaires, l’assureur ne prend en compte que le montant des revenus perdus par le bénéficiaire. Si ce-dernier reçoit des indemnités de la Sécurité sociale ou d’autres prestations provenant d’autres contrats de prévoyance, il ne sera pris en charge par l’assureur qu’une fois toutes les autres indemnités déduites.
L’option indemnitaire coûte moins cher que l’option forfaitaire, mais elle est moins protectrice.
Le plafond de garantie
Les contrats d’assurance prévoient des plafonds de garantie, soit des limites fixées pour chaque type de sinistre ou pour une année de couverture.
La restriction peut s’appliquer à toutes les garanties au contrat, ou à quelques-unes uniquement, selon les compagnies d’assurance.
La franchise
Les contrats d’assurance peuvent inclure une franchise, c’est-à-dire, une période pendant laquelle l’assureur ne va indemniser aucun sinistre.
Pour les garanties incapacité, la franchise peut durer entre 30 et 180 jours, mais la moyenne est de 90 jours. Pour la garantie perte d’emploi, la franchise est de 40 à 120 jours.
Le délai de carence
C’est une période latente en tout début de contrat, pendant laquelle la garantie ne s’applique pas. Tout sinistre arrivant durant le délai de carence n’est ainsi pas indemnisé. Le délai de carence pour la perte d’emploi varie entre 3 et 12 mois.
Le délai de carence pour la garantie décès est d’un an dans les cas de suicide, sauf si le contrat d’assurance est pour un prêt immobilier pour le financement d’une résidence principale.
Si tel est le cas, le suicide est alors pris en charge même pendant la première année du contrat, mais pour un montant maximal de 120 000 euros.
Les procédures d’activation de l’assurance prêt immobilier
Le sinistre doit tout d’abord être déclaré par lettre recommandée, adressée à l’organisme auprès duquel le contrat d’assurance a été souscrit (la compagnie d’assurance ou le prêteur). Les délais pour la déclaration varient de contrat en contrat.
Si ces délais ne sont pas respectés, l’assureur peut tout bonnement refuser de verser les indemnités, ou prendre en compte l’indemnisation qu’à partir de la date d’envoi de la déclaration.
Le contrat d’assurance indique également les modalités de vérification des éventuelles réclamations. En cas de désaccord sur l’état d’incapacité ou d’invalidité, l’assuré peut demander et faire une contre-expertise par un médecin-expert qu’il choisit lui-même.
Si le conflit n’est pas résolu, un troisième expert peut être mandaté et les honoraires partagés entre les deux parties. Si l’assuré a souscrit à l’option protection juridique, il se retrouve couvert et les frais juridiques sont ainsi pris en charge par l’assureur.
Recourir aux services d’un courtier
Le courtier est un intermédiaire entre l’assureur qui propose des contrats d’assurance et le client qui a besoin d’un contrat d’assurance.
Le courtier a une expertise du marché, ce qui lui permet de proposer à ses clients plusieurs offres disponibles qui correspondent au plus près aux besoins du client, et d’avoir accès à des tarifs préférentiels auprès des compagnies d’assurance (ce qui évite au client d’aller lui-même négocier les tarifs).
Le courtier a également pour mission de simplifier les démarches pour ses clients. Avoir recours à un courtier peut donc s’avérer avantageux. Le courtier agit dans l’intérêt du client, ce qui permet à l’emprunteur d’être tranquille et de se concentrer sur sa demande de prêt immobilier.