Les travailleurs indépendants, tout comme les salariés, ont besoin à un moment donné d’avoir recours à un prêt bancaire, notamment pour une acquisition de bien immobilier. Cependant, les travailleurs indépendants sont considérés comme des profils à risque pour les établissements de crédit.
Cela est dû à deux principales raisons.
- Premièrement, en cas d’arrêt de travail, le professionnel indépendant ne touche que très peu d’indemnités.
- Deuxièmement, le travailleur indépendant peut voir son activité professionnelle prendre fin du jour au lendemain.
Les établissements de crédit vont ainsi porter une grande attention aux risques de défaut de paiement lorsque les travailleurs indépendants sollicitent un emprunt.
Par ailleurs, les critères d’analyse de dossier ne sont pas les mêmes par rapport à une demande de prêt venant d’un salarié. Cela provient du risque plus important aux yeux des banques.
Quels sont les points que les établissements de crédit prennent en compte dans l’octroi de prêts immobiliers aux indépendants ? Comment mettre toutes les chances de son côté ? Comment rassurer les banques sur votre dossier ? Est-il avantageux de passer par un courtier ? Lumière sur tous ces points dans cet article.
Les critères pour obtenir un prêt immobilier en tant que travailleur indépendant
Il est de croyance populaire que de penser qu’un travailleur indépendant ou un freelance ne peut absolument pas accéder à un prêt immobilier. Erreur. Les individus ayant choisi de se mettre à leur propre compte peuvent souscrire à un crédit pour acquérir un bien immobilier.
Ceci dit, il est important de bien comprendre qu’il leur sera plus difficile d’obtenir une réponse positive, à moins de présenter un excellent dossier.
Le point faible pour un emprunteur qui est un travailleur indépendant, c’est l’irrégularité et la précarité de ses revenus. Le travailleur indépendant n’a pas de bulletin de salaire à produire pour justifier de revenus stables et fixes.
Les établissements de crédit ne se sentent pas rassurés par le manque de stabilité à long terme des revenus de l’emprunteur car cela peut mettre en péril son aptitude à assurer le remboursement du prêt jusqu’à son terme.
Cependant, certains critères peuvent contribuer à améliorer le profil du travailleur indépendant en quête d’un emprunt pour un achat immobilier auprès des banques.
L’ancienneté et les revenus issus de l’activité
Il est préférable d’être clair et direct dès le départ : les établissements de crédit ne vont pas considérer un dossier émanant d’un travailleur indépendant qui comptabilise moins de trois ans d’activité professionnelle.
Si vous êtes dans ce cas de figure, ce n’est pas la peine de solliciter un prêt immobilier auprès de quelconque banque, sauf si vous disposez de très bonnes garanties.
La raison à ce refus est que les banques cherchent à avoir une vue suffisamment représentative de la stabilité de l’activité professionnelle de l’emprunteur, et ne peuvent avoir cette vision que si l’emprunteur est déjà en activité depuis un certain temps.
Le lapse de temps de trois ans n’est pas une règle écrite, mais un principe implicitement appliqué par les établissements bancaires. Les banques peuvent également demander librement au travailleur indépendant davantage d’ancienneté pour considérer son dossier.
Ainsi, la stabilité financière de l’emprunteur dans son activité professionnelle est un critère essentiel pour les banques. Il en est de même pour les revenus perçus de l’activité indépendante.
Des revenus élevés et en progression présentent un avantage, mais il est important que ces revenus soient stables. Un travailleur indépendant aura énormément de mal à convaincre une banque de lui prêter des fonds pour un projet immobilier si ses revenus fluctuent largement d’un mois à l’autre, ou même d’un trimestre à l’autre.
L’établissement de crédit calcule la moyenne des revenus obtenus par le travailleur indépendant sur trois ans pour déterminer sa capacité de remboursement. A noter que dans son calcul, l’établissement de crédit ne prend en compte que le salaire réellement perçu par le travailleur indépendant.
Si ce-dernier fait passer des dépenses personnelles sur le compte de son activité aux dépens d’un salaire plus important, cela jouera contre lui dans sa demande de prêt immobilier.
En plus de considérer le salaire net imposable, l’établissement de crédit appliquera un abattement en fonction du secteur d’activité de l’auto-entrepreneur, de l’ordre de 35% à 50%.
Le secteur d’activité
Le secteur d’activité du travailleur indépendant aura aussi une influence sur la décision finale de la banque d’accorder ou non un crédit immobilier.
En effet, les banques regardent de près le secteur dans lequel évolue le demandeur, et peuvent se montrer plus avenantes si le demandeur travaille dans un domaine porteur ou un secteur professionnel indispensable.
Certains secteurs n’ont pas été impactés par la crise du covid et continuent de présenter un niveau d’activité important et donc une rémunération intéressante (développeur web, plomberie, électricité).
En revanche, d’autres secteurs ont été sévèrement secoués par la crise covid et présentent peu de perspectives car ils ne sont plus porteurs (restauration, culture). Les demandes provenant d’indépendants opérant dans ces secteurs auront peu de chances d’aboutir.
Finalement, il est bon de noter que certaines professions libérales (notamment dans le domaine médical et dans le juridique) ont de meilleures chances que d’autres d’obtenir leur prêt immobilier.
La capacité à épargner
Les établissements bancaires voient d’un œil positif le fait que le travailleur indépendant ait une réserve d’argent à mettre dans le projet d’acquisition de bien immobilier. Il est, en général, très bien vu de pouvoir présenter un apport de 10% de ce que coûte le bien immobilier souhaitant être acquis.
Une épargne, même légère mais réalisée avec assiduité, envoie le signal que le travailleur indépendant est capable d’assumer une mensualité de crédit. Les établissements bancaires demanderont également à voir les relevés de compte bancaire du demandeur.
Si les relevés de compte montrent que le demandeur est régulièrement à découvert malgré des revenus importants, cela montrera au prêteur que le demandeur ne sait pas gérer ses finances et qu’il aura des difficultés à assumer un remboursement de prêt.
Les garanties
Un autre facteur qui joue favorablement dans le dossier des travailleurs indépendants est la possibilité pour l’organisme prêteur de sécuriser le prêt en prenant une ou plusieurs garanties.
Dans le cas d’un prêt immobilier, l’emprunteur aura à souscrire à une assurance qui couvre les risques liés au décès et à la perte totale et irréversible de l’autonomie (non obligatoire, elle reste néanmoins essentielle pour qu’une demande de prêt immobilier soit approuvée).
Cette assurance est une forme de garantie au prêt immobilier. L’emprunteur peut aussi proposer à l’organisme prêteur une inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD) ou une hypothèque sur le bien immobilier qu’il projette d’acquérir. Un nantissement sur une assurance-vie, si l’emprunteur en a une, est également une option possible.
Avoir un co-emprunteur
Une autre façon pour un travailleur indépendant de rassurer l’établissement bancaire prêteur est d’emprunter à deux. Ainsi, l’organisme de crédit prendra en compte les deux salaires et les deux profils.
La demande de crédit aura plus de chances d’aboutir si le co-emprunteur est un salarié en CDI ou si c’est un professionnel libéral avec de nombreuses années d’expérience.
Domicilier son revenu chez l’établissement prêteur
Pour favoriser sa demande de prêt, l’emprunteur peut proposer à la banque prêteuse de domicilier ses revenus chez elle.
Les banques étant constamment en recherche de nouveaux clients, elles peuvent être enclin à accepter la demande de crédit immobilier si l’emprunteur devient client et prend des produits bancaires (épargne ou autres placements financiers).
Faire appel à un courtier
L’aide d’un courtier en crédit immobilier peut s’avérer cruciale pour un indépendant souhaitant contracter un prêt immobilier. Le courtier en crédit immobilier est un spécialiste dans son domaine, qui saura comment valoriser le dossier du client auprès des banques.
Il sera à même de faire le tri dans toutes les informations présentées par le client, pour mettre en avant celles qui augmentent les chances d’obtention du prêt.
Le courtier a par ailleurs un réseau d’organismes prêteurs qu’il connaît parfaitement et avec qui il entretient une relation depuis un certain temps. Il saura orienter le client vers l’organisme de crédit le plus approprié pour sa demande.
Les documents à fournir pour la demande de prêt immobilier
Le travailleur indépendant souhaitant soumettre une demande de prêt immobilier à un organisme de crédit devra constituer un dossier rassemblant plusieurs pièces justificatives :
- La pièce d’identité : elle doit être présentée pour l’emprunteur et le co-emprunteur éventuel. La pièce d’identité doit être en cours de validité. Il sera également demandé de présenter un justificatif de domicile datant de moins de 3 mois ainsi qu’un justificatif de situation de famille.
- Les revenus : le travailleur indépendant devra fournir ses trois derniers relevés de compte, ses deux derniers avis d’imposition, ainsi que ses documents comptables pour les trois dernières années. Si le travailleur indépendant a un apport personnel, il faudra aussi présenter ce justificatif.
- Les charges : Le travailleur indépendant doit présenter les documents justifiant les crédits en cours, ainsi que les tableaux d’amortissement de ces crédits.
- Le projet d’achat immobilier : Le travailleur indépendant doit fournir tous les documents relatifs au projet d’achat, tels que les compromis de vente, les devis etc.