Assurance de prêt immobilier pour senior

Acquérir un bien immobilier en tant que senior

L’allongement de la durée de vie fait que les seniors restent actifs bien au-delà de leur passage en retraite. Un des projets qui restent d’actualité même lorsque l’on a atteint le statut de “senior” est l’acquisition d’un bien immobilier, que ce soit une résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif.

De nos jours, les seniors peuvent accéder au crédit immobilier. Cependant, le critère de l’âge au moment de la demande de crédit a un impact considérable sur l’assurance emprunteur.

L’assurance emprunteur incontournable

L’assurance de prêt immobilier, bien qu’elle ne soit pas une obligation légale, est systématiquement demandée par tout établissement bancaire prêteur à tout emprunteur. Cette assurance couvre l’emprunteur en cas d’accident qui l’empêcherait de continuer à payer ses mensualités de remboursement de prêt.

L’assurance emprunteur protège donc l’établissement qui octroie le crédit, de tout défaut éventuel de paiement. L’assurance emprunteur offre des garanties qui couvrent divers événements de vie : l’invalidité permanente, l’incapacité temporaire totale, l’invalidité professionnelle, le décès, par exemple.

A l’approche de la retraite ou lorsque l’activité professionnelle du souscripteur prend fin, certaines de ces garanties tombent d’elle-même, alors que le remboursement du prêt reste en cours. Il est donc important de vérifier, dans le contrat d’assurance proposé, quelles sont les garanties qui couvrent bien le souscripteur jusqu’à la fin de la durée de remboursement de l’emprunt.

Des contrats de groupe inadaptés !

Les contrats de groupe proposés par les établissements bancaires sont conçus pour répondre aux besoins du grand public, et ne sont pas taillés pour les besoins spécifiques des emprunteurs seniors.

De plus, la couverture offerte par les contrats de groupe ne peut dépasser 70 ans. Pour les seniors, il convient donc de passer par les solutions offertes en délégation d’assurance.

Quels sont les coûts associés à ce type d’assurance ? Est-elle toujours accessible aux seniors ? Quelles sont les conditions ? Quelles sont les alternatives lorsqu’on ne peut accéder à l’assurance emprunteur ? Retrouvez quelques éléments de réponse dans cet article.

Qu’est-ce que l’assurance emprunteur ?

L’assurance emprunteur couvre les remboursements de prêts immobiliers. C’est un contrat signé entre une compagnie d’assurance et un individu qui contracte un prêt immobilier, et par lequel l’assureur s’engage à procéder au paiement des mensualités du prêt à la place de l’emprunteur si celui-ci se retrouve dans l’impossibilité d’honorer ses remboursements auprès de l’établissement de crédit, pour cause d’invalidité, d’incapacité de travail, de perte d’emploi ou de décès.

Les critères d’acceptation

L’emprunteur doit, au préalable, remplir un questionnaire médical qui va déterminer le tarif de la couverture dont il devra s’acquitter. Les critères principaux qui sont pris en compte dans le calcul du tarif incluent l’âge, l’état de santé, l’activité professionnelle, entre autres. L’emprunteur doit également suivre d’autres formalités médicales.

Après le questionnaire médical, il sera visité par un médecin désigné par l’assureur. Il peut être demandé à l’emprunteur de passer des examens médicaux tels que des analyses d’urine, un bilan sanguin, ou un électrocardiogramme.

Les emprunteurs ayant souffert dans le passé de cancer ou souffrant de pathologies cardiaques devront fournir un compte rendu des opérations subies et des traitements suivis. Quatre avenues sont possibles à l’issue de cette procédure : le senior se voit proposer une couverture aux conditions usuelles, le senior aura à s’acquitter d’une surprime, le senior se voir proposer un contrat qui contient des exclusions de garantie, ou l’assureur refuse de couvrir le senior.

Il est bon de noter que toute fausse déclaration de la part de l’emprunteur peut conduire l’assureur à déclarer le contrat d’assurance nul et non avenu, selon l’article L.113-8 du Code des assurances.

La délégation d’assurance pour avoir un meilleur taux

Le coût de l’assurance emprunteur est représenté par le Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA). Les emprunteurs ont maintenant le choix quant à la compagnie d’assurance. En effet, depuis la loi Lagarde 2010, les souscripteurs peuvent faire jouer la concurrence et ne sont plus obligés de souscrire à l’assurance groupe proposée par l’établissement bancaire.

S’ils ont recours à un contrat d’assurance individuelle, celle-ci doit offrir les mêmes garanties que le contrat groupe offert par l’établissement de crédit. La loi Hamon 2015 permet de résilier tout contrat d’assurance emprunteur pendant les 12 premiers mois du remboursement du prêt, et l’amendement Bourquin 2018 permet aux souscripteurs de changer de compagnie d’assurance à la date d’anniversaire du contrat, sur une base annuelle.

Zoom sur les garanties offertes dans l’assurance emprunteur

Les garanties proposées couvrent les situations pour lesquelles l’emprunteur ne peut travailler, selon la raison de l’incapacité ou de l’invalidité, de même que selon le degré d’invalidité.

La garantie Incapacité Temporaire Totale de Travail (ITT)

Cette garantie s’applique lorsque l’emprunteur ne peut exercer son activité professionnelle pour cause de maladie ou d’accident, mais sur une base temporaire. La garantie ITT couvre l’emprunteur pendant la période d’inactivité, en attendant que la santé de l’emprunteur se rétablisse. La durée de la prise en charge et les conditions d’indemnisation varient selon les compagnies d’assurance.

Pour recevoir une indemnisation, l’emprunteur doit déclarer son arrêt dans les délais établis. De plus, un constat médical doit être fait pour que la prise en charge soit effective. Dans le cas de la garantie ITT, l’arrêt de travail doit totaliser moins de 1095 jours (3 ans). La couverture s’arrête lorsque l’emprunteur reprend son activité professionnelle.

La garantie Incapacité Permanente Partielle (IPP)

La garantie IPP couvre le souscripteur pour une incapacité de travail suite à une maladie ou à un accident, et pour laquelle le taux d’invalidité est compris entre 33% et 66%. Chaque assurance couvre l’IPP de manière différente.

En effet, il faut prendre en compte les délais de carence ainsi que la franchise, qui varient d’une compagnie à l’autre.

De plus, les exclusions et la méthode d’indemnisation ne sont pas les mêmes pour les assureurs. Les exclusions couvrent, par exemple, la pratique de sports dangereux ou l’exercice de métiers à risques.

La garantie Invalidité Permanente Totale (IPT)

Cette garantie est activée lorsque le taux d’invalidité est établi à plus de 66%. Le taux de prise en charge est sujet au taux d’incapacité fonctionnelle, mais aussi au taux d’incapacité professionnelle. Ces taux sont établis en fonction du barème existant en droit commun.

Attention ! Certaines compagnies d’assurance imposent une limite d’âge pour la prise en charge (souvent fixée à 65 ans), ainsi que des exclusions (congé maternité, maladies neuropsychiques, par exemple).

La garantie Invalidité Professionnelle (IP)

La garantie IP est applicable pour les professionnels du secteur paramédical, médical ou vétérinaire, qui seraient en incapacité définitive et permanente de travailler.

Lorsque le taux d’invalidité dépasse 66%, la garantie se charge de rembourser le capital restant dû.

La garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA)

Certains accidents ou même certaines maladies peuvent entraîner la perte irréversible et totale (c’est-à-dire 100%) de l’autonomie. Dans ce cas, la garantie PTIA assure le remboursement du capital restant dû, dès le moment où l’état de santé est reconnu comme remplissant les critères de la perte totale et irréversible d’autonomie.

Pour que le taux d’invalidité soit reconnu à 100%, il faut que l’emprunteur ait besoin de l’aide d’une tierce personne pour réaliser au moins 3 des 4 activités de la vie courante, qui sont : s’habiller, faire sa toilette, se nourrir et se déplacer.

Là encore, pour cette garantie, il faut faire attention aux exclusions mais aussi à la limite d’âge pour la prise en charge, qui diffèrent d’une compagnie d’assurance à l’autre.

La garantie décès

Cette garantie permet à l’établissement bancaire de recevoir le remboursement des échéances dues en cas de décès de l’emprunteur.

L’assureur rembourse l’établissement bancaire dans la limite de la couverture et du capital garanti.

L’impact de la retraite sur les garanties de l’assurance emprunteur

A l’approche de la retraite, certaines garanties de l’assurance emprunteur peuvent tomber d’elles-mêmes, selon les compagnies d’assurance.

Les garanties IPT, IP et ITT notamment n’auront plus de raison d’être, puisque l’emprunteur en partance pour la retraite n’exercera plus son activité professionnelle, et n’a donc plus besoin d’être assuré pour une interruption de métier.

Il est important de bien vérifier son contrat d’assurance, car plusieurs options sont possibles. Par exemple, la compagnie d’assurance peut ne pas annuler les garanties, mais proposer un réajustement des tarifs en supprimant la garantie perte d’emploi ou la garantie ITT.

D’autres compagnies d’assurance peuvent préférer reverser une part de la cotisation à l’emprunteur, au lieu de changer les modalités du contrat.

Ainsi, lorsque l’emprunteur prend sa retraite, il peut essayer de négocier une réduction des primes d’assurance en demandant à son assureur d’annuler certaines garanties (par exemple, la garantie perte d’emploi).

Cette demande peut se faire par envoi d’un courrier en recommandé. Si la compagnie d’assurance n’accepte pas cette demande, l’emprunteur peut faire jouer la concurrence et trouver un autre assureur.

Trouver la meilleure assurance de prêt lorsque l’on est senior

Si l’individu est déjà à la retraite et qu’il souhaite emprunter, il faut prendre note que du point de vue de l’établissement de crédit, la durée du crédit sera plus courte et les risques de non remboursement sont plus importants.

L’assurance emprunteur aura donc un coût plus élevé dans les mensualités de remboursement.

Le TAEA bien plus élevé !

En effet, le TAEA peut être jusqu’à trois fois plus fort pour les emprunteurs âgés de plus de 60 ans, que pour les emprunteurs ayant moins de 30 ans.

Le taux moyen de l’assurance emprunteur est d’environ 0.90% du capital restant dû dans un établissement bancaire et d’environ 0.60% en délégation d’assurance, pour un senior de 65 ans.

Pour un senior âgé de 70 ans, le taux passe à 1,70% et 0.95% respectivement. A partir de 70 ans, il peut devenir très difficile de trouver une assurance emprunteur et donc de pouvoir contracter un prêt immobilier.

Les assurances groupes ne couvrent d’ailleurs pas les emprunteurs de plus de 70 ans, et les assurances individuelles ne couvrent plus les emprunteurs après 85 ans.

Vérifiez la validité des garanties

Lorsqu’il trouve un contrat d’assurance, l’emprunteur senior doit vérifier que les garanties dans le contrat d’assurance le couvrent jusqu’à la fin du prêt.

En effet, les compagnies d’assurance font normalement cesser certaines garanties arrivé un certain âge : les garanties IPT, IPP et ITT peuvent être valables jusqu’à 65 ans ou 70 ans, la garantie de la PTIA peut s’arrêter à 70 ans, et la garantie décès peut tenir jusqu’à 85 ans.

Comparez les offres

Il est recommandé de solliciter plusieurs devis afin de pouvoir bien comparer les offres et les tarifs avant de faire son choix.

Cet exercice de comparaison est essentiel pour trouver l’offre qui correspond au mieux au profil de l’emprunteur et à son projet d’acquisition de bien immobilier.

Ou faire appel à un courtier en assurance emprunteur

Il est aussi recommandé de faire appel à un courtier en assurance. Le courtier peut être d’une grande aide pour l’emprunteur senior dans sa recherche d’assurance prêt immobilier.

Sachant que l’assurance emprunteur dans le cadre d’un contrat groupe ne peut aller au-delà de 70 ans, les seniors peuvent se tourner vers les solutions d’assurances individuelles.

Le courtier peut ainsi, grâce à son expérience, dénicher l’offre d’assurance individuelle qui correspond parfaitement au projet de l’emprunteur senior et au tarif le plus compétitif, tout en conseillant l’emprunteur sur les exclusions de garanties.

Que faire en cas de refus d’assurance ?

Nous l’avons vu, une compagnie d’assurance peut refuser d’assurer un emprunteur, pour plusieurs raisons :

L’individu a un risque aggravé de santé,
L’individu est déjà à un âge avancé,
L’individu exerce un métier à risques ou pratique un sport extrême.

Le dispositif AERAS

Lorsque le dossier du demandeur est refusé pour des raisons médicales, l’individu peut néanmoins se tourner vers le dispositif de la convention AERAS.

Celle-ci a été mise en place en 2006, dans le but de donner un accès à l’assurance emprunteur aux individus qui présentent des risques aggravés de santé.
Le demandeur peut voir son dossier être examiné jusqu’à trois fois, pour obtenir une offre de couverture qui inclut au minimum une garantie PTIA.

Des organismes spécialisés

L’emprunteur peut aussi se tourner vers des entreprises spécialisées dans l’assurance emprunteur pour seniors, mais avec le désavantage de faire face à une surcote élevée.

Optez pour d’autres garanties

S’il demeure toutefois impossible de souscrire à une assurance prêt immobilier pour senior, il existe d’autres types de garanties qui peuvent rassurer les établissements de crédit pour l’octroi d’un prêt immobilier et se substituer à une assurance emprunteur.

Par exemple :

Un bien peut être mis en hypothèque, ce qui va autoriser l’organisme prêteur à saisir le bien en cas de défaut de paiement et à obtenir le remboursement du prêt immobilier en revendant le bien hypothéqué.
Le prêt immobilier peut être assuré par une caution. La caution peut être une tierce personne ou un organisme financier spécialisé qui se porte garant en cas de défaut de paiement de l’emprunteur.
L’emprunteur peut avoir recours au nantissement : il peut offrir des biens matériels tels que des meubles ou des véhicules, ou des biens immatériels tels que des titres, des actions ou une assurance-vie en garantie.

Souscrire une assurance emprunteur en tant que senior