Le premier achat immobilier permet à de nombreux ménages français de concrétiser le rêve de devenir propriétaire d’une résidence principale. C’est un projet qui permet d’avoir un toit sur sa tête pour la vie, y compris au moment de la retraite lorsque l’on se retrouve avec une baisse de revenus, ce qui mettrait en danger le paiement du loyer en tant que locataire. Un premier logement, c’est aussi la possibilité de laisser un patrimoine à ses proches lorsque l’on meurt.
Vous souhaitez franchir le pas et acquérir votre tout premier bien immobilier ? Vous vous posez sans doute plusieurs questions pour cette étape de vie importante. De quelle surface ai-je besoin ? Quel type de logement acquérir : neuf ou ancien, appartement ou maison ? Acquérir pour louer ou pour résider ? Où acheter ? Quelles sont les offres disponibles dans la zone géographique voulue ? Quel est mon budget ? Quelles sont les aides disponibles ? Retrouvez quelques éléments de réponse dans cet article.
Acheter de l’ancien ou du neuf
Les logements anciens et neufs ont tous deux leurs avantages et leurs inconvénients.
Les habitations neuves les projets immobiliers tombant sous la Vente en l’État de Futur Achèvement (VEFA) sont particulièrement attractives du fait des caractéristiques suivantes :
- La performance énergétique : les logements neufs doivent respecter les nouvelles lois en vigueur. De ce fait, ils permettent aux propriétaires de faire des économies sur leurs factures de gaz et d’électricité.
- La fonctionnalité : Les habitations neuves sont aménagées au goût des propriétaires. Il n’y a donc pas besoin de faire de petites ou grandes réparations.
- La garantie légale : Les nouveaux logements sont protégés par l’assurance dommages-ouvrage du constructeur (pour une durée de deux ans) et par la garantie décennale (pour une période de dix ans).
Si toutefois vous prenez la décision de procéder à une construction pour votre premier achat immobilier, il vous faudra chercher et acquérir un terrain, ce qui peut être une procédure longue et coûteuse. Il vous faudra aussi gérer les délais de livraison et vous montrer patient si les travaux prennent du retard.
Les logements anciens qui ont besoin d’être rénovés offrent l’avantage d’être moins chers à l’achat, pour des secteurs et des surfaces équivalents. Cependant, il faut prendre en compte les frais additionnels des travaux lorsque l’on décide d’acquérir un logement dans l’ancien, notamment pour la mise aux normes, les rénovations et les aménagements. Ces travaux doivent être budgétisés et il est bon de se renseigner sur les aides pour les rénovations de logement.
Un autre avantage des logements anciens est qu’ils sont disponibles immédiatement. Le futur propriétaire n’a pas à attendre la construction de la maison ou de l’appartement, il peut ainsi planifier d’emménager directement après la signature du contrat de vente et l’obtention des clefs du bien immobilier chez le notaire.
Il faut toutefois noter que sur le long terme, les coûts de rénovation et d’entretien pour les logements anciens sont plus importants. Le vendeur du bien ne peut être tenu pour responsable si le logement se dégrade après la vente. L’acheteur d’une construction neuve pourra se tourner vers le constructeur et la garantie décennale durant la période légale de dix ans. Finalement, les frais de notaire pour l’achat d’un logement ancien sont de l’ordre de 8% du prix du bien, et la taxe foncière n’est pas exonérée. La fiscalité est donc moins avantageuse pour ces types de logements.
Faut-il faire appel à des professionnels de l’immobilier ?
Un premier achat immobilier peut comporter des risques, surtout lorsqu’on est primo-accédant. Il est fortement conseillé de solliciter les services d’une agence immobilière ou d’un promoteur. Leur avis d’experts sera d’une aide précieuse pour vous guider dans vos décisions et ils sauront vous orienter dans les étapes à suivre.
Ces professionnels de l’immobilier pourront également vous aider à trouver le bien qui correspond le mieux à vos besoins et à vos attentes, et à en négocier le prix avec le vendeur. Ils pourront également déceler des vices cachés éventuels.
Le statut de primo-accédant
Tout comme son nom l’indique, une personne est primo-accédant lorsqu’elle devient propriétaire de son logement pour la première fois. Le statut de primo-accédant, tel que reconnu par les établissements bancaires, est utilisé pour désigner toute personne qui n’était pas propriétaire de sa résidence principale pendant les deux dernières années. Le primo-accédant peut donc être locataire de sa résidence principale depuis 2 ans ou propriétaire d’une résidence secondaire.
Ainsi, une personne peut être propriétaire de plusieurs logements, par exemple, avoir une résidence secondaire et des investissements locatifs, mais ne pas être propriétaire de sa résidence principale. Cette personne sera donc considérée, pour l’administration fiscale, comme un primo-accédant, et pourra bénéficier de plusieurs aides pour accéder à la propriété de son premier logement principal.
Les aides financières pour les primo-accédants
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
C’est une des aides les plus populaires pour les primo-accédants. Le Prêt à Taux Zéro leur permet de contracter un emprunt pour un montant maximum de 345 000 euros à taux d’intérêt nul, ce qui représente un avantage certain sur les prêts bancaires classiques.
Il faut cependant répondre à certains critères pour pouvoir bénéficier de ce prêt :
- L’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de son logement les deux années précédentes
- L’emprunteur doit respecter le plafond maximum de ressources, défini en fonction du nombre de personnes incluses dans le foyer et de la zone géographique du bien à être acquis (par exemple, pour un foyer de 3 personnes : 62 900 euros en zone A, 51 000 euros en zone B1 etc)
- L’emprunteur doit utiliser le prêt pour financer une partie de l’achat immobilier. Il peut financer l’autre partie avec d’autres aides ou un apport personnel
- L’emprunteur doit choisir un établissement conventionné
- L’emprunteur doit s’engager à rembourser l’emprunt sur 20 ans ou 25 ans au maximum
Le Prêt d’Accession Sociale (PAS)
Le prêt d’accession sociale est destiné aux ménages qui veulent accéder à la propriété mais qui ont des revenus modestes. Le prêt peut être utilisé pour financer en partie ou en totalité l’achat d’un logement neuf, la construction d’une habitation, ou l’achat d’un logement qui demande des travaux.
Tout comme pour le prêt à taux zéro, il faut respecter certaines conditions pour pouvoir bénéficier de cet emprunt :
- Les revenus du foyer ne doivent pas dépasser les seuils définis pour la zone géographique sélectionnée
- Le logement construit ou acquis doit devenir la résidence principale au plus tard un an
- Le logement ne doit pas être loué pendant au moins six ans, comptabilisés dès la date du versement du prêt
- La demande pour cet emprunt doit se faire dans un établissement conventionné par l’État
- L’emprunt doit être remboursé sur une période de 5 à 25 années. La durée de remboursement peut être étendue à 35 ans dans des cas spécifiques
A noter que la durée de remboursement du PAS a une influence sur le taux de l’emprunt, qui peut atteindre 3,20% pour les emprunts à taux variables et 3,65% pour les emprunts à taux fixes.
Le Prêt Social Location-Accession (PSLA)
Le Prêt Social Location-Accession est un emprunt conventionné qui est accordé à des organismes pour acquérir ou construire des logements neufs. Cette aide se destine aux ménages ayant de faibles revenus et pas d’apport personnel pour leur projet d’achat immobilier. Pour accéder à ce prêt, le foyer doit respecter le plafond de ressources, conditionné par zone géographique du bien immobilier.
Avec cette aide, le particulier peut acquérir le logement en deux temps. Premièrement, il loue le bien immobilier et verse une redevance qui se compose d’une part de location et d’une part d’acquisition (cette part sera mise de côté pour constituer l’apport personnel de l’emprunteur). Dans un deuxième temps, le particulier peut lever l’option d’achat. Le prêt du vendeur se transmet aux locataires et le prix de vente prend en considération les sommes que le locataire a déjà versées.
Le PSLA permet au propriétaire d’être exonéré de la taxe foncière pendant 15 ans sur les logements bâtis (débutant dès l’année suivant l’achèvement). Lorsque l’acheteur lève l’option d’achat dans les quinze premières années, il peut bénéficier de l’exonération de la taxe foncière pour la période restante.
Le Bail Réel Solidaire
C’est un dispositif qui permet au futur propriétaire de financer l’achat d’un bien immobilier en dissociant le foncier et le bâti, ce qui fait baisser le prix du bien immobilier de manière significative (entre 20% et 50%).
L’individu paie une redevance pour louer le terrain à un Office Foncier Solidaire (OFS), qui lui a emprunté sur le long terme pour financer l’achat du terrain. Il y a aujourd’hui plus d’une cinquantaine d’OFS à travers la France. Plus de 10 000 logements en Bail Réel Solidaire sont livrés chaque année.
Le Prêt Action Logement
C’est une aide qui peut être utilisée par les primo-accédants pour compléter d’autres prêts dans le but d’acquérir un bien immobilier ancien ou neuf ne nécessitant pas de travaux, et pour un montant maximum de 30% du prix total du bien.
Le montant varie entre 7 000 et 25 000 euros, et l’emprunt doit être remboursé au bout de 20 ans maximum.
L’Allocation de Logement Social (ALS)
Il est possible aux bénéficiaires du PAS ou d’un prêt conventionné de toucher une allocation qui permet de réduire leurs mensualités. Le montant de l’allocation se calcule en prenant en compte le montant des mensualités, le nombre d’individus dans le foyer, la situation familiale du demandeur, et la valeur du bien immobilier.
Le Plan Épargne Logement (PEL) et le Compte Épargne Logement (CEL)
Les foyers peuvent aussi utiliser leur Plan Épargne Logement (PEL) et le Compte Épargne Logement (CEL) pour bénéficier de taux d’intérêts avantageux. Les prêts peuvent être obtenus après une période d’épargne de minimum quatre ans. Le taux d’intérêt varie selon la date d’ouverture du PEL.
La TVA à 5.5%
Lorsque le primo-accédant finance un premier achat immobilier dans le neuf et que le logement se situe en zone d’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU), il peut bénéficier d’un taux de TVA de 5.5%. Pour cela, il doit avoir choisi un logement neuf, faire dudit logement sa résidence principale, et ne pas dépasser les plafonds pour le prêt locatif social (majorés de 11%).